¿Controlar los precios o incentivar la oferta de alquiler?

Desde 2015, el alquiler medio en las grandes ciudades españolas está aumentando entorno al 10% anual (ver en gráfico 1 dicha evolución para Madrid y Barcelona según tres fuentes de datos: Tecnocasa (T), Idealista (I), Fotocasa (F)). Ello ha desplazado arrendatarios fuera de estas ciudades y dificulta el acceso a la vivienda a las familias de menor renta. Así, se ha generado un debate acerca de si se debe limitar el precio de los alquileres. Primera nota mental: la importancia del ‘timing’ en las políticas económicas. En 2018, los datos apuntan a un estancamiento en los alquileres, que a diferencia de los precios (donde el límite lo pone la disponibilidad de crédito), sí tienen un límite: la renta de las familias.

El pasado viernes, el consejo de ministros aprobó un real decreto ley de medidas urgentes con el objetivo de modificar el mercado de viviendas en alquiler. Entre las principales medidas urgentes se encuentra el aumento de los plazos del contrato del alquiler de tres a cinco años (aumentando también la prórroga tácita de uno a tres años), la eliminación del pago de ITP por parte del inquilino o el límite al cobro de la fianza a dos meses de la renta. Unas pequeñas victorias para los inquilinos. Nota mental dos: antes de 1984 (Decreto Boyer), los arrendatarios eran los ganadores absolutos en el mercado del alquiler. Rentas congeladas y prorrogas forzosas. Resultado: el mercado de alquiler era inexistente. El límite en concesiones a los arrendatarios está en que los propietarios tengan incentivos en poner sus viviendas en el mercado. De aquellos barros, estos lodos. Todavía hoy, el mercado de alquiler en España es exiguo (menor al 20%), si lo comparamos con los estándares europeos. Sin embargo, el decreto-ley no contempla la propuesta de Podemos de controlar los precios de alquiler, una medida que ha levantado ampollas en el sector inmobiliario y que incluso ha sido criticada por el FMI.

En relación a esta propuesta, hay una extensa evidencia teórica en contra del control de alquileres. Los efectos más documentados suelen ser la depresión de la nueva construcción y del precio de las viviendas existentes, la reducción del incentivo al mantenimiento de las viviendas, la reducción de la oferta de viviendas en alquiler y un efecto ambiguo en los alquileres y los colectivos a los que se pretende proteger. Si los propietarios no tienen incentivos a poner las viviendas en el mercado, no lo hacen, no las mantienen, lo cual paraliza el mercado. La evidencia empírica para los controles de alquileres de Boston (ver Autor, Palmer y Pazhak, 2014) o San Francisco (Diamond, McQuade y Gian, 2017) avala la teoría.

Pero quizás el ejemplo más citado cuando se habla de limitar los alquileres es el de Berlín. Berlín, un mercado de la vivienda muy distinto a cualquier mercado español (sólo hay poco más de un 40% de los pisos en propiedad), y con tradición de control de alquileres, limita, a partir de junio de 2015, las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona (calculado con un índice local). La medida contenía ciertas excepciones. Sólo podía aplicarse en los contratos nuevos, en zonas con un mercado inmobiliario clasificado como “tenso” (si los alquileres crecían por encima de la media estatal) y si la vivienda no se había reformado.  La mayoría de autores encuentran un efecto menor sobre los alquileres regulados, sólo al principio y concentrado en los más caros (véase Tomschke, 2016, Derchermeier, Seipelt y Voigländer, 2017, por ejemplo). Finalmente, Melsen, Michelsen, Kholodilin (2018) son los únicos que encuentran una reducción en los precios de los alquileres. Sin embargo, en todos los casos la reforma tiene otros efectos negativos como que se reduce el valor de las viviendas para el segmento controlado (localizaciones de alta demanda) y se observa un gran aumento en alquileres y rentas del sector no regulado. También encuentran un gran aumento de alquileres y precios en los meses antes de introducción de la medida (los propietarios se avanzaron a la medida) así como un deterioro de la calidad de las viviendas en alquiler. La oferta de alquileres regulados se reduce y aumenta la de alquileres sin regular. De hecho, a día de hoy más del 70% de las ofertas de pisos de alquiler están por encima del máximo fijado por ley y la ley conocida como ‘freno a los alquileres’ está a la espera de una resolución por parte del Tribunal Constitucional federal. Los propietarios berlineses, con una ligera reforma o algo de mobiliario, han podido evitar el control, llegan a acuerdos con los inquilinos para establecer rentas superiores y, debido a la normativa que limita el precio, ha surgido el concepto de la provisión: los inquilinos, si quieren alquilar un piso, deben pagar entre una y dos mensualidades al propietario que no se devuelven (además de la fianza). Nota mental tres: la economía suele encontrar como burlar la regulación. Si limitas los precios surgirá la ‘picaresca’ y el mercado negro.

Otro ejemplo es París, donde la normativa ha sido recientemente derogada. París empezó a intervenir el mercado en agosto de 2015 con la ‘ley Alur’, una norma que impedía poner un piso en alquiler a un precio un 30% más barato o un 20% más caro, y que tenía en cuenta en los cálculos variables como el tipo de vivienda, su ubicación, su amplitud, la disponibilidad de ciertas características (luminosidad, vistas…) o su mobiliario. Así el precio del alquiler podría superar los límites si la vivienda tenía unas buenas vistas o si se tenían en cuenta algunas cualidades extra como disponer de portero físico, jardines, piscina o tras haber sido objeto de una reforma. Al final, un tercio de las ofertas superaba los precios fijados por la ley y cerca de un 15% de las viviendas que existía hace dos años y medio se han ya no están en el mercado.

Sin embargo, el decreto-ley no trata el verdadero problema de fondo. Hay una ausencia total de incentivos para aumentar la oferta en alquiler. Reservar un porcentaje de cada promoción nueva a la vivienda social o que animen a los propietarios de casas vacías a ponerlas en alquiler, podrían ser dos ejemplos. Este es el verdadero problema del mercado del alquiler, que si ya es “estrecho” en el caso del alquiler privado, en el caso del alquiler social es menospreciable (poco más de un 2% las viviendas, frente a un estándar europeo del 20%). Nota mental cuatro: ¿se atreverá una ley, quizás un plan de vivienda, a abordar a fondo esta problemática?

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