Fin de fiesta en el mercado inmobiliario

El humorista David Broncano suele decir “están poniendo Chiquilla” como imagen de que la fiesta se acaba. Hace alusión a la conocida canción de los 80 del grupo Seguridad Social y a que era ésta la canción escogida para encender las luces de la discoteca que frecuentaba. Se acabó la noche. Se acabó la fiesta. Idos a casa.

Los datos de compraventas de vivienda de junio, últimos disponibles, muestran una caída de casi el 9% respecto al mismo periodo de 2018 (Gráfico 1). Es la mayor reducción desde 2014. Mayo también fue el primer mes en mucho tiempo en el que los visados de obra nueva tuvieron un comportamiento peor (6%) que los del mismo mes del año anterior, al igual que en las viviendas registradas. La inversión en construcción se está moderando de forma rápida y los últimos datos de la Contabilidad Nacional trimestral no son positivos para el empleo en el sector. Los ocupados han crecido un 5% anual, la menor tasa en cuatro años y, además, fundamentalmente basada en el crecimiento de los contratados temporales, a diferencia de lo que ocurría hace un año.

Desde el optimismo hay quien apunta a una situación coyuntural producto de la nueva Ley Hipotecaria. Sin embargo, si el problema es la formalización de hipotecas, no tiene sentido que la proporción de compraventas financiadas el pasado mes de junio sea superior a la de hace un año, pues esto implica que las no financiadas caen incluso con más fuerza (21%). Todo apunta a final de ciclo.

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¿Y cómo se está traduciendo todo esto a precios y alquileres? En el último informe de precios de Tecnocasa, se presenta una subida anual del 7,05% durante el último año (de junio de 2018 a junio de 2019). A pesar de ser la menor de los últimos tres años, el lector podrá pensar que es una subida considerable.

Como suele ocurrir, la noticia se encuentra cuando hacemos zoom. En Barcelona, esa subida ha sido únicamente del 1,37% (y ligeramente negativa en el último semestre). Es la primera ciudad donde se han paralizado los precios. Y en Madrid, donde la tasa interanual es todavía del 8%, los precios han permanecido prácticamente constantes durante el último semestre (0,7%). Ambas ciudades son las líderes, las que marcan tendencia en el mercado inmobiliario. Igual que comenzaron y lideraron la fase de crecimiento, todo apunta que van a hacer lo mismo en una fase de, al menos, estancamiento, cuando no de corrección.

En el Gráfico 2, se puede observar la tasa de crecimiento anual del precio de la vivienda desde 2005 hasta la actualidad, tanto para España como para Barcelona. La forma del gráfico es idéntica en ambos casos (en forma de W, como cualquier sector que haya seguido una evolución similar a la del ciclo económico). Pero Barcelona inicia un semestre antes la recuperación (2013) y llega antes a su máximo (2017). Lo que pasa en Barcelona se traslada uno o dos semestres después al resto de España. Y todo parece apuntar que, en el próximo semestre, la tasa de crecimiento de los precios de la capital catalana será negativa.

En esta última fase de crecimiento, el encarecimiento de los precios lo marcaba el inversor, pues ya no había crédito generalizado como durante la burbuja inmobiliaria. Gran parte de la compra ha sido para ponerla en el mercado del alquiler o como activo refugio.

El mercado del alquiler ha crecido muchísimo en los últimos años, recogiendo diversos tipos de demanda; entre ellos, la de aquellos hogares que no pueden acceder a la propiedad. En este sentido, el alquiler medio en España está un 11% más caro que en 2007, a diferencia de la propiedad, cuyo precio medio en España hoy es inferior al de ese año. Las rentabilidades brutas del alquiler han sido superiores al 7%. Parece que el inversor, de momento, se está desplazando a zonas (ciudades de las áreas metropolitanas) de precios más bajos y, por lo tanto, mayores rentabilidades del alquiler. En Barcelona, después de años de intensas subidas, los alquileres han decrecido durante el último año un 1,3%, según datos de Tecnocasa.

Veremos cómo se comporta este inversor en un futuro. Se trata de un sector muy sensible a la incertidumbre externa (‘Brexit’, guerra comercial), pero sobre todo a la interna (formación de Gobierno e impacto esperado en el sector inmobiliario del perfil gubernamental) ¿Cambiará de inversión? ¿De país? Porque el que lo tiene más complicado es el comprador de vivienda habitual. Los bancos están moviendo crédito hacia el consumo y las empresas, por la escasa rentabilidad que tienen las hipotecas. La creación de empleo se está estancando, siendo una proporción muy pequeña la indefinida y, dentro de ésta, una parte sustancial a tiempo parcial.

Para muchos nuevos empleados, será difícil superar las condiciones para conseguir una hipoteca. De hecho, la accesibilidad ha empeorado considerablemente en estos años de subidas de precios de la vivienda y estancamiento salarial. Según el Banco de España, un hogar español necesita siete años y medio completos de renta disponible para poder pagar una vivienda, cuando lo normal sería alrededor de cinco años. Y todos los indicadores económicos apuntan a una desaceleración de la economía mundial. Los organismos oficiales rebajan sus expectativas de crecimiento y las incertidumbres son cada vez mayores. A día de hoy, no se sabe cómo ni cuándo será el Brexit, ni las consecuencias de la guerra comercial entre Estados Unidos y China. La situación de Italia o Argentina no ayuda, y todavía menos la sensación de que los bancos centrales tienen menos herramientas para afrontar una nueva crisis.

La incertidumbre es el peor enemigo de la economía: es peor no saber qué va a pasar que saber que va a ocurrir algo malo. Ahora mismo, las empresas no saben a qué atenerse y hacen previsiones y toman medidas considerando varios escenarios. En incertidumbre no se toman decisiones. Se espera. No se contrata. No se invierte. Parece que están poniendo ‘Chiquilla’ en el mercado inmobiliario.

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