Hace unos días se hizo público el último informe de precios de la vivienda de Tecnocasa, el único que se elabora con precios de compraventa realmente efectivos; ni tasaciones ni precios de oferta. Según el informe, en 2018 los precios crecieron en España un 12,58%, una tasa muy parecida a la de los dos últimos semestres y en continuo crecimiento desde 2014. Es verdad que el dato está sesgado hacia las grandes ciudades (que son las que mayores tasas de encarecimiento están experimentando), pero otros índices como el índice de precios de la vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE), el Imie (Tinsa) o el índice de precios de Idealista registran tasas en el entorno del 8%. Son muchas las voces que hablan de una nueva burbuja de precios en el mercado de la vivienda.
Pero no basta con un aumento de precios para considerar que estamos delante de una burbuja inmobiliaria. Ésta sucede cuando no hay un motivo económico que avale la demanda, y actualmente lo hay. La rentabilidad del alquiler se acerca al 8% anual, superando los dos dígitos en las zonas de mayor demanda turística. Además, incluso aunque se estuviese formando una nueva burbuja inmobiliaria, sería mucho menos negativa para la economía que la anterior porque no se basa en el crédito sino en el ahorro.
Porque lo dañino de la que padeció la economía española entre 1998 y 2006 fue que estuvo basada en el crédito. Todos sabemos que, día a día, se vivían situaciones que parecían sacadas del famoso gag de Groucho Marx de "la parte contratante de la primera parte"
-Buenos días, en cuanto a su solicitud de hipoteca, ¿cuánto pide?
-300.000 euros, el precio del piso.
-¿Ahorro?
-Ninguno.
-¿Tipo de contrato?
-Temporal, tres meses.
-¿Nivel de estudios?
-Primarios.
-Felicidades, su hipoteca ha sido concedida.
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Pero, ¿cómo lo podían hacer los bancos si dar demasiado volumen (hipotecas cuyo cociente entre su importe y el precio de la vivienda superase el 80%) implicaba un coste muy elevado en términos de provisiones impuestas por el Banco de España?
La explicación: ¿se acuerdan de cuando íbamos a tasar nuestro piso y volvíamos con una inmensa alegría sobre lo mucho que había subido de precio? ¿Se acuerdan de cúando todas las noticias inmobiliarias nos daban la sensación de que los precios de la vivienda experimentaban una escalada imparable? Eran los años en los que vivimos peligrosamente.
Con 3.305 observaciones de compraventas de viviendas en España entre 2004 y 2010, pudimos unir información de la compraventa real (precio de venta) con la información de los préstamos hipotecarios (importe de la hipoteca y valor de tasación). Así, observamos (ver García-Montalvo y Raya, 2018, publicado en Oxford Economic Papers) que los precios de tasación fueron sensiblemente superiores a los precios de venta reales. ¡Se inflaron (sobretasación) en un 30% de media!, cuando en Estados Unidos estaban alarmados por un 6%.
Es decir, siguiendo con el ejemplo anterior, las entidades financieras, para evitar que el Banco de España les hiciera aumentar sus provisiones, tasaban ¡en 390.000 euros! una vivienda que había costado 300.000. Además, con ese truco se podían dar los 300.000 euros y permitir que accedieran al crédito personas que no tenían ningún ahorro. O, dicho de otra forma, los bancos se saltaban las regulaciones presionando a las tasadoras (de las que o bien eran propietarios o bien sus principales clientes) para que sobrevaloraran los pisos.
En nuestro ejemplo, para que la hipoteca no superase el 80% del valor del piso, se tasaría el piso en unos 390.000 euros. ¿Y el Banco de España no se enteraba? Pues no, porque el único valor que conoce del piso es el de tasación.
Este resultado se puede ver claramente en la Figura 1, en la que se muestra la distribución del cociente entre el importe de la hipoteca y el valor de tasación, con una distribución bi-modal en 80% y 100%. Más del 40% de los préstamos hipotecarios se acumulan en estos dos valores, que son los umbrales regulatorios. Se sobre-tasaba para no superar estos límites. La combinación de la sobre-tasación y dicha distribución bi-modal dibuja un escenario en el que la manipulación de los valores de tasación es evidente y cuyo resultado alimentó la burbuja crediticia y la de los precios de la vivienda.
En la Figura 2 se observa la distribución del importe de la hipoteca sobre el precio real de compraventa. Como se puede ver, esta distribución se acumula claramente por encima del 100%.
Esta cifra del 30% de sobre-tasación media dio mucho que hablar (ver 'The real state and credit bubble: evidence from Spain', por Akin, García, Garcia-Montalvo, Peydró y Raya, publicado en la revista SERIEs en 2014). ¿Era exagerada? Recientemente, un trabajo del propio Banco de España eleva esa sobretasación media ¡al 37%! El trabajo analiza los mismos cocientes (importe de hipoteca entre valor de tasación e importe de hipoteca entre valor de compraventa real) de más de un millón de compraventas entre 2004 y 2016, enlazando la información del Registro de Transmisión de Bienes y el de Constitución de Hipotecas. Aquello sabemos cómo acabó: un rescate a bancos y cajas que se convirtieron en inmobiliarias y que todavía hoy continúan vendiendo sus pisos; y una crisis social con miles de familias desahuciadas.
¿Y qué hay de 2019? ¿La nueva escalada de precios se está basando de nuevo en el crédito? Parece que no. ¿Los bancos han aprendido y han dejado de sobre-tasar pisos? No está claro que se haya aprendido la lección. Las cifras del Banco de España sitúan hoy cociente entre el importe de la hipoteca y el precio del piso en valores por encima del 66%, valores superiores incluso a los de 2006 (máximo histórico anterior), y casi un 20% por encima del mínimo alcanzado en 2011.
Pero, como hemos dicho, este ratio no nos ayuda mucho, pues se obtiene utilizando el valor de tasación. Además, es un cálculo que incluye la totalidad de las hipotecas, no sólo las concedidas año a año.
Sin embargo, tenemos evidencias cualitativas. Las hipotecas al 100% del precio que han vuelto a ofrecer los bancos (especialmente para ese stock de pisos propio que todavía les queda sin vender) permiten la compra de una casa a mucha más gente, pero aumentan el riesgo de futuros impagos y fomentan tasaciones infladas. ¿Han vuelto las sobre-tasaciones? ¿Ha vuelto el doping hipotecario? El propio trabajo del Banco de España sitúa, todavía hoy, esas sobre-tasaciones en una media del 10%.
El pasado 28 de abril, un tasador envió una carta denunciando estas prácticas al Banco de España. Respondió que se han instaurado controles para vigilar que este mecanismo de sobre-tasación no se produzca y que ahora hay una plena desvinculación accionarial entre las entidades financieras y empresas de tasación. ¿Estaremos volviendo a los años en los que vivimos peligrosamente?
