Efectos del 'procés' sobre el mercado de la vivienda

El procés se parece cada vez más a una serie y lo mismo sus análisis. Siguiendo con la analogía, vamos a empezar con previously in… para recordar el análisis que hicimos hace justo un año; en la temporada anterior. Entonces se realizó en este mismo blog un primer ejercicio con el objetivo de captar los efectos del procés sobre el mercado de la vivienda en Barcelona. Comparando la evolución de los precios de venta a lo largo del tercer y el cuarto trimestres de 2017, se observó que tuvieron un comportamiento peor (y negativo) en el cuarto trimestre de ese año (que comienza el 1-O) respecto al tercero. Los precios decrecieron un 1,34%. Nótese que dicho abaratamiento no se observó en Madrid, rompía una clara tendencia alcista y, además, desbarataba una dinámica en la que los precios de Barcelona se distanciaban cada vez más respecto a los de Madrid.

Gráfico 1. Evolución del precio de la vivienda de Tecnocasa en Barcelona y Madrid 

Actualizamos ahora este análisis ya con datos de 2018. A todas luces, el dato del cuarto trimestre de 2017 fue un dato excepcional. No sólo porque rompía con más de dos años de tasas de crecimiento positivas, sino también porque todavía quedaban (al menos) dos trimestres más con crecimiento en la serie sobre Barcelona (Gráfico 1). Como los precios de la vivienda son una serie con componente estacional, si comparamos las tasas trimestrales desde que se inició esta nueva etapa de incremento de los precios (2013), el dato del cuarto trimestre de 2017 es, a día de hoy, el peor dato de la serie histórica de 'cuartos trimestres'.

Gráfico 2. Evolución de los índices de precios de Tecnocasa, IMIE e Idealista en Barcelona

Y lo es (ver Gráfico 2) sea cual sea la fuente de datos utilizada (Tecnocasa, Idealista o IMIE). Incluso da la sensación que los dos primeros trimestres del 2018 supusieron un cierto 'efecto rebote', con tasas de crecimiento superiores a las de Madrid. Una lectura positiva, por lo tanto, sería que el efecto del procés duró únicamente un trimestre.

En cambio, se puede hacer una lectura negativa a partir del hecho de que, desde el tercer trimestre de 2018, los precios de la vivienda volvieron a decrecer en Barcelona (ya durante dos consecutivos). Es normal que este efecto se vea con más claridad con los datos de Tecnocasa, pues los precios de tasación suelen ir con retraso a la hora de captar la evolución del mercado; algo parecido, aunque en menor medida, pasa con los precios de oferta, que reaccionan a cambios en la demanda.

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¿Se trata del final del periodo alcista o del efecto producido porque los inversores internacionales han perdido la esperanza de una resolución definitiva del conflicto? Ya tenemos nuestro primer cliffhanger (serie de suspense) para la próxima temporada.

A día de hoy, es complicado aislar los dos efectos, sobre todo porque aunque la caída de precios del tercer trimestre es exclusiva de Barcelona, la del cuarto trimestre se produjo también en Madrid. De todas formas, hace unos días se conocía el descenso de la capital catalana del puesto 11º al 27º en el 'ranking' de destinos europeos para inversores inmobiliarios, según un informe de PwC y el Urban Land Institute a partir de 885 entrevistas con los principales agentes del sector en el continente. Como gran parte de la demanda actual en el mercado de la vivienda es por inversión, es probable que la incertidumbre política siga afectando al mercado inmobiliario barcelonés.

Tabla 1. Evolución del alquiler por metro cuadrado en Barcelona

Asimismo, en la Tabla 1 se puede observar la evolución del alquiler medio por metro cuadrado en Barcelona. Los datos que aparecen son los del último trimestre de cada año y también las tasas de crecimiento del último semestre de cada año. El pasado (2018) figura como el primero en el que el alquiler fue inferior al del año anterior, y además con una tasa negativa de crecimiento semestral.

Parece que los inversores pueden estar marchándose al ver disminuir la rentabilidad del alquiler. De nuevo nos preguntamos: ¿los ciudadanos han llegado al límite de su capacidad de pago, o más bien es un efecto de la menor demanda de turistas y profesionales de visitar/vivir un tiempo en Barcelona? El segundo cliffhanger.

La primera noticia de cualquier periódico, el primer trending topic en España, las declaraciones de cualquier aspirante a las elecciones del 28-A, todo tiene que ver con el procés. No parece que la serie vaya a acabar esta temporada… To be continued.