Primeros efectos del ‘procés’ en el mercado de la vivienda

El mercado inmobiliario en Barcelona constituye un excelente escenario para comprobar los efectos de la incertidumbre que ha generado el procés sobre la economía catalana. Aunque todavía es pronto para hacer una evaluación completa, ya tenemos algunos indicadores que apuntan en una dirección muy clara.

Cabe precisar que este ejercicio no se puede realizar todavía con las estadísticas oficiales, pues el impacto de los acontecimientos acaecidos durante el último trimestre de 2017 se percibirán en ellas más adelante. Así, por ejemplo, las hipotecas firmadas en el periodo citado se corresponden, en su mayoría, a operaciones realizadas el trimestre anterior. Ocurre algo parecido con los precios registrales (Instituto Nacional de Estadística) y con las compraventas, que también se refieren a escrituras de operaciones negociadas, probablemente, un mes o dos antes. Asimismo, los precios de tasación suelen ir con algo de retraso a la hora de captar la evolución del mercado.

No obstante, esta semana hemos conocido los datos del informe Tecnocasa, el único que se realiza con precios de compraventa finales, ya acordados entre comprador y vendedor. Al tratarse de datos de mercado en tiempo real, de precios de venta efectivos, captan con más rapidez el impacto de este acontecimiento político.

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Comparando la evolución del precio de venta en Barcelona a lo largo del tercer y el cuarto trimestres de 2017, se puede observar que los precios de venta han tenido un comportamiento peor (y negativo) en el último de ellos respecto al tercer trimestre. En ese último trimestre (el que empieza el 1-O), los precios de venta en Barcelona han decrecido un 1,34%. En el Gráfico 1, se presenta la evolución del precio de venta en Barcelona y Madrid desde 2013, año en el que se inició la recuperación en los precios de la vivienda en Barcelona. Nótese que el decrecimiento de los precios en Barcelona de este último trimestre del 2017 no se observa en Madrid, rompe una clara tendencia alcista, y, además, desbarata una dinámica en la que el precio de Barcelona cada vez se distanciaba más respecto al de la capital de España.

Gráfico 1. Evolución del precio de la vivienda en Barcelona y Madrid Fuente: Tecnocasa.

En el siguiente gráfico se contrasta esta información con otras dos fuentes de datos, los índices IMIE (Tinsa) y el de Idealista, basado en precios de oferta. En los tres se observa un resultado similar para el último trimestre de 2017 (según IMIE, los precios se redujeron un 1,73%, y según idealista, un 1,17%).

Gráfico 2: Evolución de los índices de precios en BarcelonaFuentes: Tecnocasa, IMIE e Idealista.

Este resultado ya lo adelantaba hace algunos días la agencia crediticia Standard & Poor’s, que apuntaba como causa de este cambio de tendencia en los precios los efectos del 'procés' en la inversión residencial. Desde Tecnocasa se señala una reducción del 27% en el porcentaje de inversores que han adquirido una vivienda en Barcelona. Las operaciones al contado también han decrecido un 43% en el último semestre de 2017, pues muchas de ellas procedían de pequeños inversores no profesionales que han decidido esperar.

De esta forma, a pesar de que las compraventas en Cataluña fueron un 14,1% mayores en el último trimestre de 2017 respecto a igual periodo de 2016 (13,2% en el caso de Barcelona), dicho incremento ha sido inferior al de la media nacional (21,7%). Esta pauta comenzó el trimestre anterior (cuando se aprobó la Ley de Referéndum y se produjeron los atentados en Barcelona), pero se ha acentuado.

Cabe esperar que los efectos del procés todavía no se hayan manifestado por completo en estas estadísticas pues, por ejemplo, los cambios en las expectativas de los vendedores que hayan introducido este elemento político es probable no se hayan incorporado totalmente a los precios de oferta. De hecho, eso podría explicar el ligero menor decrecimiento de precios observado en el índice Idealista, que como decíamos utiliza precios de oferta. Que se incorporen o no y en qué grado dependerá de la evolución e intensidad de los acontecimientos.

El mercado responde rápido a los cambios, con lo que a medida que la situación se vuelva más estable, las operaciones paralizadas se desbloquearán. De hecho, en enero pasado se cerró alguna operación correspondiente a alguna subasta de edificios que quedó desierta en noviembre. ¿Durante cuánto tiempo se alargará esta crisis de pareja? ¿Cuánto daño nos haremos en ese periodo? ¿Estaremos algo tristes o nos lanzaremos la vajilla? ¿Cómo serán los 14 de febrero y los 23 de abril? Los efectos de esta incertidumbre sobre el mercado de la vivienda (y sobre otros, como el turístico) dependerán de ello.